第五章     申米战略

5.1   房产开发       拿地，运营，融资

5.2   房产销售       预售，记账，买方信贷

5.3   房屋租赁       租售并举，双租，长租，终身租

5.4   物业管理       酒店式管理，分层管理，分栋管理，连锁经营

5.5   房产金融      将不动产变为动产并且货币化

5.6   平台战略

5.1   房产开发

由于申米楼宇体量庞大，土地面积大，投入资金大，拿地与融资是项目成败的关键。

拿地       不拿地王，不囤地块，净利润率超过15%才允许拿

大城市人员流动大，拿地成本高，小城市人员流动小，拿地成本低。申米楼宇可以考虑先从大城市附件的小城镇开始，通过提供商务服务，养老服务，旅游服务，带动地方经济，获得地方支持，低地价获取土地。

运营       快进快出、小步快跑、低开高走，奉行“456”模式，即4个月开盘，5个月现金流回正，6个月再投资。

组织机构推行“精总部，强一线，小组织”。

融资       融资方式是贷款，发行债券，用户集资，风投基金。

用户集资是通过互联网众投获取开发资金。投资方投资取得房产，用于自住或用于出租，或通过期房买卖差价获利。

以上做法以取得政府批准为前提。

5.2  房产销售

申米楼宇依托互联网销售。申米楼宇售房平台不仅用于公司销售申米房产，也容许购房人通过平台买卖申米的房产。

房产销售可预售，记账，住房信贷等等。

预售，根据国家规定，取得预售许可后对外销售。

记账，购房人购买申米房产只记账上不过户，便于今后转卖。

申米也可提供住房信贷，给购房人金融通融。

申米平台可将不动产变为动产并且货币化，增加房产流动性，房产随时可以变现。

投资者可以买卖公寓期权获利， 入住前购房者可以无条件退房，入住后业主可通过公寓平台买卖，业主可通过抵押公寓融资，业主可通过公寓平台理财 。

将房产作为理财产品。根据银行的纸黄金理念，也可以设计出纸房产。设计申米房产指数，投资者根据申米房产指数的波动买进卖出，赚取利润。

5.3   房屋租赁

传统房产公司以卖房为主，不对外出租，更不关心购房人的出租。申米楼宇提供租赁平台供业主与租户相互交流，平台推行灵活的租赁方式，包括租售并举，双租，长租，终身租等等。

租售并举：可先租后买，也可先买后租。房屋买卖可过户，也可记账不过户。

双租：购房人买房自己不住出租收租金，自己付租金住别人的房。

长租：房客希望长租，房东将住房作为长期投资。

终身租：老人希望生前有住房保证，死后房产由公司收回。生不带来，死不带去。

5.4  物业管理

申米楼宇是连锁开发，申米楼宇的用户是流动的，而且都是高度上网的，用户的口碑和粘性对申米项目至关重要。

传统房产开发公司销售完了房子不再负责物业管理。房产售完后最怕业主没完没了的投诉，找上门，房产公司能躲开尽量躲开。对于申米楼宇，客户任何数据，包括投诉，都是大数据的来源。申米楼宇不仅仅是造房，卖房，还要管房，提供售后服务与物业管理。

申米物业管理按照楼宇的特点可以有以下几种管理模式

5.4.1统一编码

对房产制定十三位编码，一房一编码。编码规则按照地区，楼宇，楼层，楼栋，房间设置。业主持有的房产编码是唯一的，不可重复。

编码用途：  房屋销售，物业管理，内部电话，局域网络，邮政快递，支付，服务，贸易，外卖等等

十三位编码：  地区XXX，建筑 XXXXX，楼层XX，楼栋X，房间XX

5.4.2酒店式管理 

共享通讯设施，共享服务设施

共享通讯设施，共享服务器

建立公寓网站，论坛，O2O平台

提供社区服务，家政服务，医疗服务

建立公寓支付系统

5.4.3分层管理

物业管理可按下表分层管理

5.4.4分栋管理

物业管理也可根据下图分栋管理

宠物栋    喜欢宠物的住户，或者住户声响比较大的（比如练琴，唱歌等），或者住户不在乎声响的，可选择宠物栋。

静音栋    身体不好的，需要静养的，对声音敏感的住户可选择静音栋。物业管理禁止在走廊，电梯内大声喧哗，要求室内外声音尽量轻，地板与墙面要做隔音处理。

残疾栋    适合聋哑人，残疾人，长期卧床病人。对于盲人，走廊，过道，电梯有盲道，有语音提示。对于聋哑人，有哑语视频，哑语服务人员。对于残疾人，有护工，有共享残疾车。对于长期卧床病人，有护工，有护士，有担架，有急救设施。

隐私栋    严格限制外人进入此栋。电梯，步梯，只对本栋本层的住户开启。外来访客要经过物业备案登记才能进入。

普通栋    普通公寓管理方式。外人未经物业或住户同意不能进入住宅区。

5.4.5连锁经营 

开发，销售，服务连锁经营。标准化，网络化。

5.4.6内部通讯

内部电话，网络，服务器，云储存，云计算住户共享。

5.5  房产金融化 

房产一直被认为是不动产，一旦买下，资产就被固定下来了。申米楼宇通过平台，通过金融服务将不动产变为动产并且货币化。申米楼宇规模化，住房小型化，房型标准化的特点给建立房产平台，提供金融服务创造了条件。

申米楼宇将通过平台提供金融服务，无论是用户买房阶段，房屋持有阶段，还是租赁阶段都能得到金融服务。

买房阶段申米提供买方信贷，房款分期付款。房屋持有阶段申米提供抵押贷款。

投资者可以买卖公寓期权，随时变现。

入住前购房者可以无条件退房，入住后业主可通过公寓平台出租，双租，买卖盘活资产。

业主可通过抵押公寓融资，业主可通过公寓平台理财 。

申米楼宇将建立第三方支付，建立楼宇内部结算

可将房产作为理财产品如同有纸黄金，也可以申米楼宇作为纸房产。设计申米房产指数，投资者根据申米房产指数的波动买进卖出，获取差价。

总之，申米楼宇通过平台提供的房屋买卖，房屋租赁，房屋理财，日常服务，第三方支付，内部结算等等，最终将申米不动产变为动产，使得房产流动如同货币流通一样方便快捷。