第六章   颠覆传统理念

6.1  居住文化       房屋持有与房屋居住理念

6.2  现代建筑       BIM，机器人，车间生产

6.3  房产养老       终身租赁，以房养老

申米公寓要颠覆三大传统理念，即传统的居住理念，建筑理念与金融理念。

6.1居住理念

申米楼宇提倡新的居住理念，包括房产持有观念，居住方式，房子功能等。

首先是房产持有

中国人的住房理念是持有产权，买房是成功人士的标志。

《 人民日报 》提到“居者有其屋”并不等于“居者有产权”。

事实上，“居者有其屋”并不等于“居者有产权”。即使在欧美等发达国家，住房自有率也只有60%多，日本租房结婚者比例高达67.1%，买房结婚夫妇比例仅为14.3%，而我国城市目前新房自有率已接近90%。省吃俭用买房的结果，使大量资金集中于房地产市场，推高了房价，也限制了居民日常消费等方面的支出，对扩大内需带来不利影响。

另一方面，产生了大量闲置房，特别是在农村。根据中国社科院农村发展研究协会2017年发布的《农村绿皮书》报告，全国共有2.3亿套农村住房，接近2500万套空置。其原因是农民在城镇有其他住房，其次是长期外出务工。这是一种巨大的闲置资源。

人民日报提到，要从财税、金融、户籍等方面改变“重售轻租”的现状，让租房者住着舒心、出租者租着省心，才能有效激活房屋租赁市场，让租房成为推进新型城镇化和房地产去库存的有效途径

　　买房还是租房？这是眼下很多人要面对的一道选择题。如果简单比较，一边是数额很大的买房负担，一边是相对可接受的租金价格，似乎租房应更受欢迎。现实却非如此。租房者享受不到任何政府补贴，还总被赶来赶去，住着不踏实，大多租房者最终还是选择了勒紧裤腰带贷款买房。

　　随着去库存政策发力，我国房地产市场普遍回暖，一、二线楼市房价快速升温，三、四线的销售也有所回升。然而，相比红红火火的销售，租赁这一解决居住问题的有效手段似乎被人们淡忘。

　　　这个两全其美的办法为啥遭到冷遇？究其原因还是很多政策与现实的障碍，让租房者不舒心、出租者不省心。

　　买房没钱，申请公积金贷款很容易；租房没钱，想要提取公积金是难上加难，“手续繁”“到账晚”“限制多”。买房贷款，按揭利率能打个八到九折；租房贷款，只能向银行申请个人消费贷款，需要承担基准利率1.2倍以上的贷款利息。买房缴税，可以享受契税、增值税、个人所得税等一系列优惠政策；租房缴税，基本享受不到税收优惠，现实中也基本是房东缴税、租客埋单。买房落户，带上房产证就可轻松办理，能享受一切与户口绑定的公共福利；租房落户，有学历、工作、社保等各方面的限制条件，教育、医疗等公共福利也很难公平享受。买房居住，虽然购房过程很辛苦，住在自己的房子里却很安心；租房居住，频繁出现的合同纠纷、租金上涨，让租户东奔西走，苦不堪言……

　　对管理部门来说，零散的个人租赁市场难以管理，群租房、地下室出租等导致安全问题频发，缺少登记制度的外来人口租房也容易引发社会治安问题。

找到租房市场的“痛点”，解决起来也就不难。

申米楼宇提倡租售并举，逐步将售楼过渡到出租。

申米楼宇的宗旨是解决人们的居住问题。申米楼宇不只是卖房子，而是通过建立购租并举的住房制度，实现以人为核心的新型城镇化。对居住者而言，房屋租赁降低了城镇化门槛，便于人才在不同城市、区域间自由流动；对市场来说，在申米租赁市场的发展能增加出租人购买申米库存商品房的意愿。

一方面，申米楼宇通过专业化经营提供规范稳定的租赁市场环境。房屋租赁不是一锤子买卖，而是专业化企业经营租房，不仅便于政府部门进行管理，也能为租房者提供更专业的服务，建立起具备规模效应的长期租房市场。机构测算显示，如果我国城镇人口租房率提高到30%，则全国租房市场规模可达万亿元。激活这个市场，对申米房地产发展会产生积极推动作用。

另一方面，积极配合政府，通过财税、金融、户籍等政策给房屋租赁松绑减负。对于购房者能够享受到的政策福利，申米楼宇争取一视同仁地惠及租房者。比如，唯一住房对外出售可免征个人所得税，是否可以考虑唯一对外出租房屋也免税？满两年的住房对外销售可以减免增值税，两年以上的长期租赁合同是否也应减免税收？低利率的信贷政策能否也让租房者减轻一下负担？买房享受到的公共服务，租房是否也不应该落下？

　　日前，国务院常务会议对培育和发展住房租赁市场做出部署，提出完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持等措施。如果能够建立一个健康可持续的房地产租赁市场，让卖房与租房比翼齐飞，以人为核心的新型城镇化就有更坚实的根基。来源：人民日报

国务院总理李克强2016年5月4日主持国务院总理常务会议提到《发展住房租赁企业 鼓励个人出租》，国务院鼓励个人出租自有房 ，商用房可改租赁房。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。 

会议确定，一是发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改成出租房。

二是推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。

三是完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应。

四是强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。

除了租售并举之外，根据楼宇大规模小户型的特点，申米楼宇提倡新的家庭居住理念。

一是同一家庭三代同楼不同房。老人与成年子女分开住。住同一幢楼，不住同一套房。老人不看儿媳脸色，儿媳也不是上门媳妇。同一幢楼，关系密切时，可以随时上门问寒问暖；关系紧张，也可暂时不闻不问，不相往来，待双方冷静后再恢复往来。

二是夫妻有房不分居。由于房形小，房价低，条件许可的话，夫妻可各人持有一套住房。平时可夫妻共住一套，一套用来出租。闹矛盾时可分居，双方冷静后可搬回同居。万一分手，好离好散，各自住回属于自己的产权房，不必为房产归属而纠结。

三是自己的房子别人住，自己住别人的房子。由于工作变动，异地求学，出差旅游，旅居养老，自己的房子会空出来，而自己又不可能在异地购房。所以，自己的房子出租，自己租别人的房子将成为常态。现代人不可能像祖辈一样，一辈子死守一块地方。世界那么大，出去多看看。四海为家，说走就走，打起背包就出发。

四是房子功能不单单是居住，住房要解决各方面的问题。房子不单单为了解决住，通过住房还要能享受到衣食出行，教育医疗方面的服务。

五是是住房面积。部分人住房是求大求全，一步到位，面子工程。追求三房二厅二卫，甚至五房二厅二卫双阳台。认为面积愈大居住越舒服，住房愈大对外愈有面子。

但是，大房子的会增加许多清洁费用，物业费用，维修费用。而且，大房子中许多空间大部分时间是闲置的浪费的。比如睡觉时，只有卧房在使用，其他房间都是闲置的。

事实上，申米公寓虽是小房型，大房子具有的功能申米公寓都有。大房子中的书房，客厅，卧房，厨房，餐厅，卫生间，淋浴，儿童房，书房，收纳室功能申米公寓通过拉升，升降，开合，都能具有。另外，申米中央服务区提供的共享服务是任何大房子无法具备的。

在此改唐代诗人刘禹锡《陋室铭》为《微室铭》如下：

屋不在多，够住即可。房不在大，智能则灵。斯是微室，惟吾心仪。伸手有华服，张口有美食。谈笑有微信，搜索上百度。即兴环全球，看世界。无衣食住行之忧心，无长途跋涉之劳形。来去班车接，上下电梯送。住户云，何微之有？

6.2  建筑理念

从上世纪90年代第一次打工潮至今，几十年倏然而逝。第一代从事建筑业为主的农民工渐渐老去，平均年龄已超过50岁。

许多劳务公司开始通过提高时薪、增加福利来吸引年轻人，但眼下他们正以肉眼可见的速度从工地消失。“20多岁的基本没有，干十天半月就跑”

老的农民工原本对工地比较满意——除了包住，一个月还给一到二千的生活费，就算年底拖欠工资，也不至于血本无归。但是因为工地缺人，经常加夜班，让农民工有点吃不消了。

智能手机用得溜的年轻人，如果他会使用那些五花八门的功能，知道怎么下载APP、怎么用导航，会选择转行，去送外卖、送快递。但老农民工已经来不及了，年龄不允许。

渐渐地，老农民工队伍在“缩编”：他们这一代人老去、伤退，但下一代青黄不接。

最后，这个队伍变成了几乎都是年过五旬的夫妻档。有技术、更强壮的丈夫是一天能挣三四百的“大工”，妻子一般只能做打打下手的“小工”，每天挣一两百。

第一批90后成年很久了。许多90后新生代农民工，其实都短暂地在工地工作过又离开。他们早已习惯了城市务工生活，只是相比父辈，以90后为主的新打工一代有更好的物质条件，在互联网平台创造多种就业机会的今天，也有更多的选择。

离开工地的理由也很简单，劳累、不自由、没保障。中科院农业政策研究中心研究院、常年研究农村劳动力转移的张林秀教授认为，年轻的打工者很多时候的想法是，找一个不受约束的事情做比什么都好，长远规划暂且不管。

而工地生活确实是乏味、规律且管理严格的。这样的特征让这个行业迅速失去互联网环境下成长起来的一代。

2018年4月，国家统计局发布的《2018年农民工监测调查报告》显示，全国50岁以上农民工占比逐年提高，到2018年已经超过20%。另一方面。从事服务业的农民工比重超过一半，而从事建筑业的农民工不到两成。

除了建筑工人高龄化明显，建筑行业劳务单位的整体数量也在减少。从项目招标时就能明显看出来，参加招标的劳务单位较以前少，价格却更高。对于投资建设集团和劳务公司而言，由于市场上整体工人减少，近年来用工成本的确呈逐年递增趋势。

然而，即便工人薪资待遇提高，对整个工程项目并非是好事。据北京日报报道，北京某段隧道工程，每天支付给工人的报酬已经涨到了400元到500元之间，但由于工程款总额固定，用工成本的增加，则可能对工程质量本身产生影响。

未来的工地，将会朝哪个方向发展？一些工程领域正在发展可以替代人力的技术。雄安新区的市民服务中心“1000小时全面封顶”，就是因为大面积采用模块化的装建拼装，箱体模块运送到施工现场后，只需经过简单安装即可完成。

这种“装配式建筑”是国家目前正在大力提倡的一种建筑形式，与传统工艺相比省去了大量的现场浇筑等过程。长远来看，当下面临的诸多用工问题，都会随着新技术的发展而逐渐解决。

传统工地农民工搬砖，扎钢筋将让位于机械化与智能化建筑。

申米楼宇的建筑将采用BIM建筑信息模型，装配式建筑，工厂生产，3D打印技术，机器人，人工智能管理。

6.3  房产养老

俗话说，养儿防老，积谷防饥。现在有完善的养老制度，经济上老年人越来越不需要年轻人来抚养了。年轻人由于生存压力，购房生子，越来越没有时间与精力来照顾来人了。

俗话说，儿孙自有儿孙福，莫与儿孙作马牛。中国老人喜欢为儿孙做马牛。老人买房考虑的是传给子孙，而不是为自己养老。即使老人想以房养老，也会遇到许多政策上的原因，困难重重。

骗子公司通过虚假的以房养老宣传诈骗老人，最后老人房财二空，晚景凄凉。还有护工保姆通过婚姻，以照顾老人骗取老人的房产。此类案件屡见不鲜。

针对以上问题，申米楼宇设计一套终身租赁方案。

老人在退休前，一次性付清申米楼宇终身租金，住进申米楼宇提供的公寓。终身租金低于在售房价。终身租赁房相当于半产权房，老人有居住权，无处置权，家属无继承权。

入住后，老人不再支付房租，不必担心房租涨跌，不担心住房被收回，不再支付物业管理费。家电与家具由物业定期维护，正常使用损坏的家电家具由物业负责修理。不担心大楼物业维修基金是否足够，不担心土地因为使用期限到期被收回。

申米楼宇不同于普通养老院同一住房住多位老人，同伴都是老年人。申米楼宇每个老人或每对老年夫妇有独立的住房。老人可保持自己的生活习惯，保护好自己的隐私。老人又能方便的与楼内不同年龄的邻居做朋友，方便的使用公寓提供的社交平台相互交流，方便的参与公寓组织的各类活动丰富精神生活，不脱离时代，不脱离社会。

退休老人分为活跃老人与失智失能老人二种类型。

活跃老人有闲又有钱，申米公寓提供旅居养老，享受生活，夕阳无比好。

对于失智失能老人，申米公寓协同政府部门，养老机构，医疗单位，家政服务，配上人工智能与机器人，让老人安度晚年。

老人过世，负责送终，安葬。

生不带来，死不带去。过世后，人去楼空，老人住房由申米楼宇收回。

老人入住十年内如发觉楼宇不合适，老人可以要求解除租赁，扣除已住的租金，拿回剩余部分。

老人入住不到十年过世，扣除已住的租金与丧葬费，家属或继承人可拿回剩余部分。

申米能推出以上方案的基础是，申米公寓小房型适合老人居住，申米中央服务区提供就近的完善的服务能满足老人需要，申米巨大的住户群能相互提供服务，申米遍布国内外的楼宇能供老人多种选择，申米楼宇有强大的平台提供智能服务。

目前年轻人单身，丁克越来越多，失独老人，孤居老人也越来越多，申米推出的终身租赁将会被越来越多的人接受。

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