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第五章 申米战略 5.1 房产开发 拿地，运营，融资 5.2 房产销售 预售，记账，买方信贷 5.3 房屋租赁 租售并举，双租，长租，终身租 5.4 物业管理 酒店式管理，分层管理，分栋管理，连锁经营 5.5 房产金融 将不动产变为动产并且货币化 5.6 平台战略 实现O2O线上线下无缝连接
5.1 房产开发 由于申米楼宇体量庞大，土地面积大，投入资金多，拿地与融资是项目成败的关键。
拿地原则：不拿地王，不囤地块，净利润率超过15%才允许拿。 大城市人员流动大，拿地成本高，小城市人员流动小，拿地成本低。申米楼宇可以考虑先从大城市周边的小城镇开始，通过提供商务服务，养老服务，旅游服务，带动地方经济，获得地方支持，低地价获取土地。
运营原则： 快进快出、小步快跑、低开高走，奉行“456”模式，即4个月开盘，5个月现金流回正，6个月再投资。 组织机构推行“精总部，强一线，小组织”。
融资方式： 融资通过贷款，发行债券，用户集资，风投基金。 用户集资是通过互联网众投获取开发资金。投资是指购房者投资取得房产，用于自住或用于出租，或通过期房买卖获取差价。 以上做法以符合国家政策并取得政府批准为前提。
5.2 房产销售 申米楼宇依托互联网销售。申米售房平台不仅用于公司销售申米一手房产，也容许购房人通过平台买卖申米的二手房产。
房产销售可通过预售，记账，住房信贷等等方式。 预售是根据国家规定，取得预售许可后对外开盘销售。 记账是购房人购买申米房产只记账上不过户，便于今后转卖。 申米也可通过提供住房信贷，给购房人金融通融。
申米平台旨在将不动产变为动产并且货币化，增加房产流动性，房产随时可以变现。 投资者可以买卖公寓期权获取差价，入住前购房者可以无条件退房，入住后业主可通过公寓平台买卖自有房产，业主可通过抵押公寓融资，业主可通过公寓平台理财 。
将房产作为理财产品。根据银行的纸黄金理念，也可以设计出纸房产。设计申米房产指数，投资者可根据申米房产指数的波动买进卖出，赚取差价。
5.3 房屋租赁 传统房产公司以卖房为主，不对外出租，更不关心购房人的出租。申米楼宇提供租赁平台供业主与租户相互交流，平台推行灵活的租赁方式，包括租售并举，双租，短租，长租，终身租等等。
租售并举：可先租后买，也可买后出租。房屋买卖可过户，也可记账不过户。
双租：购房人买房自己不住出租收租金，自己付租金住别人的房，申米平台进行配对。
短租：业主或二房东通过住房改造，通过短租平台将住房出租给短租客。
长租：业主将住房长期出租给二房东作为长期投资。
终身租：老人希望生前有住房保证，死后房产由公司收回。生不带来，死不带去。房产生前享用，死后归零。关于终身租在下一章6.3节 以房养老篇中将详细介绍。
5.4 物业管理 申米楼宇是连锁开发，申米楼宇的用户是流动的，而且都是高度上网的，用户的口碑和粘性对申米项目至关重要。
传统房产开发公司销售完了房子不再负责物业管理。房产售完后最怕业主没完没了的投诉，找上门，房产公司能躲开尽量躲开。对于申米楼宇，客户任何数据，包括投诉，都是大数据的来源。申米楼宇不仅仅是造房，卖房，还要管房，提供售后服务与物业管理。
申米物业管理根据楼宇的不同特点可以有以下几种管理模式
5.4.1统一编码 对房产制定十三位编码，一房一编码。编码规则按照地区，楼宇，楼层，楼栋，房间设置。业主持有的房产编码是唯一的，不可重复。 编码用途： 房屋销售，物业管理，内部电话，局域网络，邮政快递，支付，电商，服务，贸易，外卖等等。 十三位编码： 地区XXX，建筑 XXXXX，楼层XX，楼栋X，房间XX
地区编码的第一位数按以下规则
5.4.2酒店式管理 申米楼宇物业管理推行酒店式管理。制度管理与现场管理结合，最终目的是高效率协调配置楼宇内外各种资源，为住户提供无缺陷服务，获取住户最大满意。
各种资源包括共享通讯设施，共享服务设施，共享通讯设施，共享服务器，公寓网站，论坛，O2O平台，社区服务，家政服务，医疗服务，公寓支付系统等等。
5.4.3分层管理 物业管理可按下表分层管理
5.4.4分栋管理 物业管理也可根据下图分栋管理
宠物栋 喜欢宠物的住户，或者住户声响比较大的（比如练琴，唱歌等），或者住户不在乎声响的，可选择宠物栋。
静音栋 身体不好的，需要静养的，对声音敏感的住户可选择静音栋。物业管理禁止在走廊，电梯内大声喧哗，要求室内外声音尽量轻，地板与墙面做隔音处理。
残疾栋 适合聋哑人，残疾人，长期卧床病人。对于盲人，走廊，过道，电梯有盲道，有语音提示。对于聋哑人，楼内提供哑语视频，哑语机器人。对于残疾人，有护工，有共享残疾车。对于长期卧床病人，有护工，有护士，有担架，有急救设施。
隐私栋 严格限制外人进入此栋。电梯，步梯，只对本栋本楼层的住户开启。外来访客一般在中央会客厅见面，进入此栋楼要经过物业审核与备案登记。
普通栋 普通公寓管理方式。外人未经物业或住户同意不能进入住宅区。
5.4.5连锁经营 不同地区的申米楼宇开发，销售，服务连锁经营。标准化，网络化。
5.4.6内部通讯 内部电话，网络，服务器，云储存，云计算住户共享。
5.5 房产金融化 房产一直被认为是不动产，一旦买下，资产就被固定下来了。申米楼宇通过平台，通过金融服务将不动产变为动产并且货币化。申米楼宇规模化，住房小型化，房型标准化的特点给建立房产平台，提供金融服务创造了条件。
申米楼宇将通过平台提供金融服务，无论是用户买房阶段，房屋持有阶段，还是租赁阶段都能得到金融服务。
买房阶段申米提供买方信贷，房款分期付款。房屋持有阶段申米提供抵押贷款。 投资者可以买卖公寓期权，随时变现。
入住前购房者可以无条件退房，入住后业主可通过公寓平台出租，双租，买卖盘活资产。
业主可通过抵押公寓融资，业主可通过公寓平台理财 。
申米楼宇将建立第三方支付，建立楼宇内部结算
可将房产作为理财产品如同有纸黄金，也可以申米楼宇作为纸房产。设计申米房产指数，投资者根据申米房产指数的波动买进卖出，获取差价。
总之，申米楼宇通过平台提供的房屋买卖，房屋租赁，房屋理财，日常服务，第三方支付，内部结算等等，最终将申米楼宇不动产流动起来，使得房产流动如同货币流通一样方便快捷。
5.6 申米平台 申米平台包括以下多个方面： 1）平台的建设、优化、不断完善（平台为用户及服务提供者之间搭建了桥梁）； 2）平台前端用户行为分析，数据挖掘，流程优化，具体有用户量、交易量、交易额、ARPU值等数据维度； 3）平台后端服务提供者的服务管理、优化、合作等； 4）平台相关活动的策划、营销、推广等活动开展； 5）平台的日常维护，咨询、投诉、售后服务、反馈等； 6）平台组织架构的建立，人员岗位的设置和管理 。
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