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深圳写字楼空置率上升:眼看他起高楼,眼看他楼空了

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发表于 2019-7-22 10:53:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
深圳写字楼空置率上升:眼看他起高楼,眼看他楼空了原创 看懂经济 2019-06-20 10:17:00




来源 | 证券时报
今年以来,关于深圳写字楼空置率上升的话题有所升温。近日,网上传出南山区写字楼降租,更直呼“相比南山区的房价简直太便宜,有小老板把衣服和床都放在公司”。
记者走访发现,深圳开发商对写字楼的经营模式从此前的“开发-销售”转型“开发-自持”,这就形成了二房东市场,确实有一些专门的商务办公服务公司或个人提前租下几层写字楼,然后再分割成小单位转租出去,利用租金差价盈利,甚至利用承租下来的写字楼去银行套出贷款。
“深圳一些写字楼选择开发-销售的模式,也就是被散卖,会对后期的物管、业态以及环境产生一定破坏。散卖的盈利模式容易导致整体经营一致性的欠缺,无法使价值最大化。”陈经理表示,“一些写字楼虽被自持,但还是会被一些二房东承租下来,再进行出租,一旦市场环境发生改变,就会有大量写字楼压在手上,这些二房东也只好通过降租金、提供更多如增加免租期及对优质大客户的租金折扣等优惠政策,以换取更高的项目入驻率,导致甲级写字楼市场平均租金出现下跌。”(更多原文点击看懂App阅读)
对此,「看懂经济」决定邀请几名看懂经济评论作家对此文进行点评。(评论内容精选自看懂App的解读)


周正国
高级经济师,看懂App评论作家
房地产市场大体细分为住宅,工业仓储,写字楼,商业,酒店等。在估值波动大体上依次递增。写字楼市场一般按照租金、位置、设施标准,租户等也再细分,例如甲级乙级等。每个评估公司细分标准不同,并没有国家标准。在估计市场供需上,统计上按照分层后的细分市场单独估计供应量和吸纳量(写字楼市场专业术语,等同于需求),甲级市场与乙级市场不混同统计,更别说住宅商用了。和商场一样,拆卖的物业因为小房东太多不利于统一管理,甲级写字楼会剔除这类产权多元的物业。二房东很正常,国际上的写字楼REITs基金就持有大量写字楼,聘用出租管理和物业管理。WEWORK等孵化器共享办公经营者也是二房东。



朱民武
研究员,金融资深从业者,看懂App评论作家
深圳写字楼空置率的提高以及租金的下降,本质原因是供求失衡所致。一方面,新写字楼入市维持较高增速,写字楼供应总量节节走高;另一方面,民间金融企业大规模退出市场,以及不少企业盈利下滑,控制租金支出规模,压缩写字楼使用规模,导致写字楼需求的大幅下降,背后反映的是宏观经济下行背景下微观企业艰难的生存状态。充满创新活力的深圳已经如此,可以想象,其他城市的写字楼市场更是好不到哪去。在很大意义上,写字楼的空置率以及租金价格的高低可以作为衡量商业甚至实体景气度的一个重要指标。



王海玲
房产专家,看懂App评论作家
深圳写字楼空置率高,我认为与经济形式不好有关,很多公司经营不下去,自然会退租或者减少办公面积。另一方面应该与市场上写字楼供应过剩有关,供过于求导致空置率高。再加上这两年来金融行业整顿,很多P2P爆雷、跑路、清退,对深圳的写字楼空置短期有冲击。



路春华
外汇专业人士,看懂App评论作家
经济增速放缓导致写字楼短期内供过于求。共享办公的兴起对写字楼的需求市场压缩明显。未来写字楼空置率还将进一步提高。





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