过去四十年，中国人的生活水平有了极大的改善，不过这种改善并不平稳，“衣食住行”这几件事情里，住房始终是民众关注最多，负担最重的一项。中国的人均住房面积过低，城市住房普遍以公寓为主，这和别墅独栋为主的发达国家形成巨大差别。这里面的原因在哪里？中国人能否住上宽大的别墅，享受舒适的住房？

最近，上海金融与法律研究院研究员傅蔚冈在北京“人文经济讲座”发表演讲，谈中国人的住房问题。

以下是傅蔚冈演讲的要点：

1、中国的城市无论大小，全在追求大型社区和高楼，这和国外有显著的差别。

2、无论住房面积还是户型房型，欧美发达国家的住房条件比中国好。领土面积广的俄罗斯，住房条件却不怎么样。

3、从平房住进楼房过去经常被认为是好现象，住公寓楼的缺陷总是被忽略。

4、偏爱公寓的城市规划和计划经济思想有关，追求土地集约利用和环保主义，让单元楼大行其道。

5、中国人要打破对单元房的迷信。只要放松管制，增加住房用地，中国人也能住上大房子。

以下是傅蔚冈演讲的正文：

我的演讲题目是“告别居住贫困——中国人也可以住大房子”。什么叫居住贫困？房子住得小、居住差，这就叫居住贫困。“居住贫困”这词是国内社科院的农村经济研究所党国英老师提出来的，我觉得这个词用得非常好。

一、热爱高楼的中国城市

我们先来对比两个城市。一个是中国的中山，一个是日本的埼玉。中山在中国广东省，是大湾区很重要的部分。中山市的面积将近1783平方公里，2017年的人口是326万。埼玉在日本东京西部，2014年的人口将近724万，近3800平方公里，面积相当于中山的两倍，人口也是两倍多。然而从城市形态来看，中山看起来更先进，因为全是密密麻麻的高楼。日本埼玉全是两三层楼的房子——日本有很多这种一户建的房。是什么原因导致这么大的差别呢？我们稍后再讲。

在座有没有江苏启东的朋友？恒大在江苏启东盖了一个非常厉害的楼盘，叫恒大威尼斯。厉害在哪里呢？他们建了一个人造大海。中国的海滨城市，真正海很好的很少。浙江和江苏的沿海，都是泥沙浑浊，很多所谓海景房，一眼望去全是浑浊。

恒大很有企业家的想象，他们在离大海500米或1公里的地方筑了一个大坝，将海水过滤再放进来。小区边上的海水很蓝，和三亚的海水几乎一样。这个小区的楼盘非常大，将近两千多亩，里面有五星级酒店，有别墅，更多是住宅。从远处走过去看，触目惊心，或说非常有震撼力。启东这里还到处是农田，突然之间高楼矗立，这就来到了恒大威尼斯。

这样的景象在中国的城市非常普遍。坐高铁从上海到北京，你会发现一些小县城的边上，全盖着十几层二十层的高楼。这种情况在东京到大阪的新干线边上就很少见。日本的城市和城市之间，全是两三层楼的房子蔓延开来。

二、发达国家的住房什么样

前段时候看美剧最大的感受是，人家住非常大的房子，院子停好几辆车。为什么中国人住得这么少，美国就可以住这么大呢？去年我看了一部电影《99个家》，讲金融危机爆发前，资本主义世界下的房产中介故事。有一个景象让我很震撼。佛罗里达在美国有一个迪斯尼，非常大，很多人喜欢到那里度假，年老退休的人喜欢到那里去。那里的房子几乎全是这样。

去年我到美国密歇根州，从底特律到边上一个小城市要乘飞机，160公里的距离全是低空飞行。下面全是两三层楼的房子。美国有一个词叫“蔓延”，城市从中间往外移，全是类似的房子。当时我就在想，美国人住得可真舒服。当你长期住在狭窄的房子里再看这个，就会感到特别的震撼。

美国的家庭居住面积有多大？看了一些数据，确实非常吓人。1950年人均面积292英尺，2011年人均954英尺，香港有一个词千尺豪宅，相当于美国的人均面积在香港变成豪宅的标准，相当于人均80平米左右的房子，这是一个典型的情况。

其它发达国家怎么样呢？受教科书或其它方面影响，很多人觉得日本的房子面积很小。后来我到日本后发现，主流最小户型的面积是95平米。法国112平米，加拿大是181，澳大利亚214，然后才是美国。有意思的是，号称世界上领土面积最大的俄罗斯，人民的居住面积最小。俄罗斯主流的最小户型面积只有57平米，中国比它强一点是60平米。

澳大利亚、加拿大、美国这样国土面积广大的国家，人均居住面积大不足为怪。俄罗斯是全世界陆地面积最大的国家，为什么住得这么寒碜？这是非常有意思的现象，值得我们思考。

再来看人均居住面积吧。2009年的数据，中国人均住房面积是20平米，俄罗斯比我们多2平米，美国77平米，澳大利亚89平米，加拿大72平米。更惨的是香港，只有15平米，这是2009年的情况。现在情况没有大的变化。

三、“居住贫困”原因分析

中国的居住面积是非常狭小的，包括中国大陆、中国香港，我把它称之为居住贫困。居住贫困代表两个意思，第一你住得小，第二你的户型、房型以单元楼为主，大家都住公寓。在座的朋友住别墅的比例非常低。如果在澳大利亚或加拿大，在座的大部分是住别墅，住公寓的反而非常少。这就是现状和差距。

为什么会住得差或者住得少呢？通常的解释，也是好多政策出发的基点，据说是因为中国人多地少，土地必须要集约化经营。

我们经常听到一句话，如果我们中国人都过上像美国这样的生活，地球还不得怎么样怎么样。如果我们住美国人那样大的房子，中国会怎么样怎么样。

可是如果我们仔细看的话，中国和欧洲还有一些发达国家，从人口密度来比较，中国的人口密度114人/平方公里，荷兰414人/平方公里，荷兰的人口密度这么大，但是荷兰也实现了50%以上的人住独栋。他们怎么就能实现的呢？

各国的经济密度，包括城市人口、城市总面积、城市化率、非农占比，中国的经济密度其实非常低。中国有很大的土地，为什么住房这么小，以至于形成居住贫困这样的现象。我个人认为，土地供给错配，是一个非常重要的原因。

据2003年上海交通大学陆铭教授的研究，“供需错配解开中国房价分化之迷”，他观察到，2003年之后，沿海城市人口增加，土地出让占比却慢慢减少。西部地区供地面积在增加，但东部所占的比重在减少，这是国家范围内大的空间错配。在可见的将来，这种国土利用规划的趋势还会延续，现在没有大的改变。

其次是用地的错配。大家都说北京用地紧张，我到北京通常住东三环的酒店，在好几个酒店推开窗向外看，都会发现很多绿地或森林，这在其它城市很少见。北京的绿地和森林特别多，当然这给空气净化带来非常好的一面，可是再看用地结松就没那么好。国际上的居住建设用地，首尔、伦敦、纽约占40%以上，首尔达60%，国内一般是20%到30%。中国很多城市有工业用地和开发区，土地是荒的。

第三，房型的错配。从国家统计局的数据看，从2000年到2017年之间，各种用途新开房屋面积总的比例，按统计局的数据分五大类：新开房屋、住宅、办公楼、商业营业用地、房地产开发其它用地。从2000年到2017年，住宅用地比例从82%降到70%，住宅用地在慢慢减少。

很多城市搞旧城改造，很多棚户区改建成商场，这部分人搬出来以后住更高的楼，住房面积就减少了。住宅用地中的别墅占多少比例呢？2000年别墅只占5%，02年达到最高峰7%，2017年3%，100套房子里面，别墅的面积占比3%。很多人说想住别墅，但只有3%的住宅面积才属于别墅。

土地到底是用来盖别墅好，还是盖公寓好呢？这其实是要选择的。

纽约市中心的曼哈顿，一定是公寓楼比较多，因为土地用地紧张，大家就往上盖。中国和美国最大的区别在哪儿？全国范围来看，别墅占比只有3%。不止大城市这样，小城市也是这样，中等城市也是这样，大家都是按照这么一个规划来。

全日本的一户住宅平均是40%左右，东京比例低一点，附近的埼玉有五成到60%。中国全面范围的是3%，从2000年以来到现在，一直是3%。假设北上广深的土地稀缺，要盖高层可以理解的话，为什么县城对它施加这么严苛的管制？一个县城为什么非要住得这么密集？我们老家从去年开始搞旧城改造，县城房子全拆掉，以前两三层楼的，现在全让你住上公寓房，这是中国非常特殊的现象。

四、住公寓楼，有什么缺点

几年来有一个词，从平房住进楼房，是被大家视为好现象。现在我们称之为住房贫困。现在我们要谈一谈，住公寓楼有哪些不好呢？

第一，公寓不利于生孩子。大象公会发过一篇作者是美国教授史玉的文章，谈苏东国家的生育诅咒。2009年一个环保博客绘制了人口负增长的曲线图，发现东欧国家尤其俄罗斯呈现人口负增长。原因可能是因为房子小，苏东国家的房子以公寓为主。

有一个非常奇特的现象，或者叫“生育黑洞”。凡是住进公寓，生育率就大幅下降。如果你问美国的朋友，发现人家本来住市区，后来成立家庭，马上会搬到郊区。他们不会说我在城里养孩子，这种现象极其少。现在中国开始考虑所谓的生育断崖问题，很重要的考虑是我们房子的结构。

第二，价值减损。计划经济时代修的房子，现在的形容叫“老破小”。这些房子很难维修，因为涉及到的人很多，要不要装电梯，要给几层的房子装电梯，装电梯时还要集体行动，很多人不同意装电梯怎么办。很难达成一致，维修和物业就上不去。

老公房住着很多老同志，退休金低，物业费收不上，导致环境糟，价值差。香港公寓楼也有这种情况，刚住进去时还是崭新，过十年二十年，由于缺乏维护，财产贬值非常大。如果你住别墅或独栋，维护起来简单一点，价值不容易减损。

此外，还有交通拥堵。北京有一个号称全亚洲最大的社区，200平米的面积一共20层，每层住20个人，那就可以有400个人。这么一点面积往上垂直，一共就有400人。小区的车增多，停车就会比较麻烦，这就带来交通拥堵的问题。如果说住别墅，面积集中摊开来，会有很多的道路，堵车就不会这么严重。

还有一点，消费抑制。以我自己买书作为例子吧。中国的书价和国外相比还是蛮便宜的，一本书四五十块钱，但是书所占的地方很贵。一个书房15平米，至少150万。书房这么贵，或者干脆没书房，你不得不少买书。

相同的道理，你看到一个东西很好，想买回放在家，一看家里没地方放，不愿意买，这就是消费抑制。此外，买房还按揭也是在抑制其它消费。这些都是微观层面观察。每个人累计起来，在宏观层面就会体现出来。

最后谈一个问题，是治安的比较。欧洲和伦敦、巴黎的公寓区，一般来说社会治安比较差。是不是住户的收入低，导致治安的问题。由于没有确切结论，我就不细讲。但可以从管理的角度来分析。如果你住过二三十层的房子，就会意识到：小区治安管理是在削弱的。这也是居住贫困的一个表现。

五、公寓为何多，别墅为何少

在座绝大多数人，我想你们都希望住上更大的房子。为什么不提供这样的房子？为什么建那么多公寓和单元房呢？

我想一个可能是，为了公平。我们现在的单元房还有独立卫生间和厨房，其实一些更老的筒子楼，使用共用卫生间，共用厨房。为什么有这种现象？这种房子体现了公平。大家住在一起，没有谁比谁的房子更好。厂长经理和普通员工住一起，大家都能见度，这是过去理想的公平社会的一个方面，这是很有意思的现象。

第二，集约。近200平米的面积再往上盖20层，一层住20个人，一下就可以住400个人。400个人只占用200平米的面积，非常集约用地。过去计划经济时代的中国，一直都在强调要集约用地。对建设用地千方百计予以保证，对住房用地严格限制，这是计划经济国家都有的一个特点。

前一段时间，我有一位朋友到塞尔维亚旅游，他觉得当地和国内很相像，大家都住苏式建筑的房子，很少有独栋。这就是过去计划经济国家的特点。我们中学的时候，学习时事政治，往往会谈到从粗放型向集约型转变。比如农村的房子，搞城市化了，不能像农村一样一家一户自己一个院子，那是浪费。怎么办？盖公寓，出现小镇上二三十层的房子。在全世界其它地方很少见。

第三，环保。这么多人在一起，消耗资源摊到更多平面上，占用土地资源太多，是不是很浪费？如果公寓楼再配上公共交通，是不是很完美的生活方式？因为那样非常集约环保。现在很多地方搞新城建设，都是按照这种思路做。

这个观念最早来自于哪里呢？还是来自于苏联。当时理想的城市是，大家住单元房，土地集约利用。美国式郊区受到批判，当时认为美国式郊区杂乱无章，占用太多土地，而理想的居住社区是几栋单元楼，加一些商业中心，再加上公共交通，私人所占空间越少越好。

商场一盖起来，很多活动转移到外面来，不需要在家里。家里不就是提供吃饭睡觉的地方吗？我们看到，中国很多盖房子的思路，差不多都是这样。

这种观念不止影响计划经济国家，很多欧洲国家也受影响，最典型的是瑞典，他们也盖了很多类似的房子。在规划师印象中，这样是最美好，更节约土地的。大家最好不要开小汽车，大家坐公共交通一起来上班，同一层楼里面大家可以沟通交流。70年代瑞典盖起很多类似的房子，后来这些房子慢慢被淘汰掉。

六、中国人也能住上大房子

实际上，绝大多数人的心中都有住大房子的欲望。现在小朋友看《小猪佩奇》，有人分析他们家的收入状况，住在离伦敦市区不远的地方有一个独栋，父亲是做电脑的，母亲做财务会计。还有人分析日本的漫画《樱桃小丸子》，也是类似情况，他们都是住独栋房子的。

我的老家小镇有一万多人，现在盖起了十几层的房子。无论当地的长官还是下面很多人，刚开始的时候，大家都觉得挺好。还有很多不识大局的老乡说，为什么拆掉我们的房子，我们两层的房子挺好，为什么非要让我们住那样的房子？现实情况是，从平房或两层独立小房搬到高楼住的现象，现在越来越多。

从前面数据看，在相当长时间内，我们没法新增土地面积，独栋所占比例3%，这个趋势很难扭转。70-90政策以来（编者注：指政府部门出让住宅建设用地时，要求70%的住房在90平米以下），这种情况会更严重。现在计划生育放开，四口五口之家大量出现，马上房子不够用了，70-90政策什么时候废除还是个疑问。

我们每个人都渴望住得越来越好。很多人又担心，土地放开之后，会不会乱？我和好几个房地产商沟通交流，他们说，如果真的让我们自己来做，我们怎么会乱搞呢？

从国外的经验看，美国对房屋管制最松的州是德克萨斯州，休斯敦的房屋管制最松，房价最便宜，住的面积最好，也没有导致其它乱象。

中国人要打破对单元房的迷信。很多担忧中国人多地少，住房占用土地怎么办？前面已经讲了，世界上好多国家和地区用了更少的单元房、更多的独栋，其实没有导致更多的土地浪费。原因在哪里？把工业用地的比例调下来，把居住用地的比例提上去，很多空间都可以重新改造。

2002年我第一次去大阪，感觉现代化程度远不如上海。我们所谓的现代化无非就是高楼，大阪高楼没有上海多。大阪的人口密度比我们高到不知哪里去了，人家没有这么多高房子，也能住得这么好。

这里面一定有逻辑。中国人能不能走出居住贫困，住上大房子？领导层要改变规划思路，民众知识和舆论也要转变，大家将来住上独立独栋的房子，还是可以的。

最后介绍一本书，我今天讲的很多内容来自于这本书，《关于规划为什么会失败》。这本书不止讲到住房，还讲到了交通。今天的分享就到这里，谢谢大家！