土地永不稀缺 城市空间很贵
2016-04-28  katerl  摘自 今日头条  

过去几十年中国经济的基本逻辑是：房地产补贴工业（招商引资），地方政府在分税制下被迫的土地财政绑架金融，形成“地方政府和国企请客，中央和百姓买单”的局面。哪怕大量三四线城市房屋供应早已过剩，但哪个地方敢降价能降价？降下来就是金融出问题。所以就有了现在的“去库存”。所以就是将来炸掉也很少能低于成本价卖。教科书里资本家倒牛奶的现象，会在神州大地的房地产市场上不断上演。当然，我们看到的更多的是空置，而不是直接炸掉。
教科书里中国“人多地少”的农业思维早该扔进历史垃圾堆了！不管是农业还是房地产，中国的土地一点不稀缺，缺的只是独特城市空间的有效住房供应。此刻出差在长沙，手头没有哈佛大学教授爱德华•格莱泽的《城市的胜利》，记得他在此书中写道：人类集中在占地球面积1.5%的土地上居住就足够了，全球70亿人口，如果集中在美国德州居住，可享人均100平米别墅。如果我记忆有误，是我的问题不是作者的问题。但即使有误，相信也是八九不离十。
由于极不合理的制度安排，导致中国大陆的房地产市场呈现出大城市低估、中小城市高估、农村因无价而财富迅速腐朽的状况。
大城市限购限贷，钱都挤到中小城市和环大城市远郊区，前者价格上不去，后者价格暴涨。后者价格暴涨对收入低微的当地居民有好处吗？当然没有好处。
除了土地抵押贷款的土地财政模式，近年又兴起了PPP模式（即Public—Private—Partnership的字母缩写，是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目），2013年开始兴起，3年时间就达到8万多亿元规模。据说河北固安一地，PPP规模就达到上千亿，400多个项目。最后肯定又是百姓和中央买单。
而农村的房屋更可怜。上周一整周时间，我们重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院3位研究员带着7位学生，考察安徽碧山这座千年古村落。
我们还应该更进一步，允许在一定条件下自由交易。我在最后的发言时间里，和各位尊敬的领导及城市化研究的同道们，分享一个我上周带学生们到安徽碧山考察的所见所闻所想。
到了碧山，我们惊讶于当地先人曾经留下过那么多精美的建筑。但是这些建筑年久失修，潮湿阴冷，居住也早已不符合现代人的口味。这些破败的建筑能抵押吗？即使抵押，拿出来的钱还不够维修费用。比如那里有一座汪氏宗祠叫大本堂，占地就一亩多，柱子全都是百年银杏木。这个宗祠，前几年光维修下厅就花了一百多万元。整个维修和保护没有大几百万上千万根本下不来，每年还要维护管理费用，当地村民集资，或者由县文物保护局来保护，根本保护不起（碧山所在的安徽黟县只有区区9万人口，类似这样的建筑却绝非只有一两处）。像这样的，就应该引进投资几千万上亿的大企业来保护和管理。通过自由交易使传统文化价值重生。
这个村有座翰林府第，保存相对完好，2010年的时候安徽大学教师、策展人左靖花30万元买下其中的一半，重新装修改造成了碧山书院。光装修改造费用就花了150多万元。
由于欧宁、左靖等艺术策展人的高调介入，这里原先三五万元、甚至任其腐朽的房子，现在最贵的已成交价格达到了115万元，含一个后花院，合计将近1亩地。
如果没有交易，当地民众和外来艺术家们就不可能各取所需，艺术家和游客不能寻找精神的家园，当地村民得不到他们急需的用于发展进步的钱，传统文化和村落也无法重新焕发出新的文化、艺术和经济价值。
但是眼下这样的交易，在法律上是不受保护的！！因为国家规定城市居民不能到乡村买农民的房子和土地。
金融不自由，财产不自由，迁徙不自由，导致钱没有到它应该去的地方，一切都混乱不堪。金融管制就像用蛮力驱赶一群疯牛，一会儿赶到这里，一会儿赶到那里，所到之处，除了一片狼藉，还是一片狼藉！
中央政府大权独揽，表面上权力很大，管制一切，但最后都是搬石头砸自己的脚，因为最后所有的恶果都要由他买单。即我之所谓“地方和国企请客，中央和百姓买单”。【中央到最后买不起单，就印钞稀释债务，转嫁给全体百姓。M2增幅连年是GDP的两倍以上。本想做好人，最后却成无赖。本想做救星，最后却制造灾祸。真不是老百姓调侃的“本届人民不行”。正如我搜狐博客签名：一个只讲意图不循规律规则、不择手段、不问责任伦理的民族，奴役和贫穷就是惟一归宿。】
所以，一切就像里根总统说的：政府不是解决问题的途径，政府本身就是问题所在。所以聪明的政府懂得放手，让市场自由。
市场自由，大城市房价也不会涨到天上去。因为，除了很多国有僵尸企业的土地会被市场盘活，还有大量农地也会上市，大量破败小区可以更好地得到改造。还有一点非常重要：城市的高度、密度还可以大大增加！世界上那些最繁荣的城市、最发达的街区，哪里的容积率随便就是15、20，我们敢不敢？中国大陆的平均容积率是多少？平均3都不到。芝加哥，香港，迪拜，是没有土地吗？还是高了密了更有效率，更舒适，更节能环保？
城市和人口密度够了，创新自然出来了！就像海深了，各种大鱼就出来了。我们想像都想像不到，更不一定能够提前规划。创新需要浓度，智慧的核聚变需要密度！这个道理，我们什么时候能懂？