最近，天津刚刚建好的一座65层大楼即将面临拆除，被媒体称为“中国第一拆”。可以说，这处由前官员之子开发的楼盘，把中国房地产商在“容积率”这一问题上动手脚的风气发展到了极致。然而，我们对它的反思，却不能一拆了之。

官员之子威力巨大，规划35层盖了65层

地段好又售价低的秘籍，在于赵晋对土地的“超高利用率”

商人赵晋有一个“远大理想”，他希望城市居民能用不高的价格，在绝好的地段，买到“景观豪宅”——最好就像他在香港半山的家，可以俯瞰维多利亚港一样。

当然，常识告诉我们，这不可能。但赵晋似乎真的在践行他的理想：在紧靠天津海河的绝佳地段，他开发了“水岸银座”项目，售价低于周边楼盘，连夺销售冠军。

然而，就在“水岸银座”3幢塔楼封顶不久，它们却要面临被拆除的命运。因为，按照原规划，“水岸银座”的3幢塔楼中，1号楼和2号楼应为31层，3号楼为35层。但最后的实际情况是，1号楼盖了58层，2号楼盖了41层，3号楼更是盖了65层，接近翻倍。

小偷小摸好办，如此大规模、明目张胆地“扩建”，赵晋是如何办到的？原来他是江苏省委原常委、秘书长赵少麟之子，和赵氏父子勾结在一起的，还有河北省委原书记周本顺、济南市委原书记王敏、天津市公安局原局长武长顺等人。

所以，在江苏、河北、山东、天津，赵晋总是能拿最好的地、卖最低的价，其秘诀就是像“水岸银座”一样，在原规划基础上，大幅增加楼房层数，提高容积率，原本可以卖1万套，现在卖2万套，价格低些又何妨？

“偷面积”很常见，开发商具体手法取决于“胆识”

一般的开发商，往往都是钻政策的空子来“偷”

不少媒体在描述“水岸银座”把35层楼盖到65层时，说这是“偷面积”。其实这种说法并不准确，这已经不是“偷”了，而是明目张胆地抢。真正的“偷面积”，在我国的房地产开发中倒是很常见。

比如，在全国各地的房屋建筑面积测绘规范里，都有一些诸如“层高小于2.2米的建筑空间不计算建筑面积”“不封闭的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算”等规定。利用这些规定，开发商确实可以“偷面积”。比如，可以把阳台设计得很大（15平方米），等到竣工验收后，再把阳台封闭成一间房，通过这一方法可以偷7.5平方米。

现在的房地产商家，最喜欢打的一句广告是“两房变三房、三房变四房”，这个“变”，实际上就是开发商通过各种规则的空子来实现的。不过，对开发商和购房者而言这是双赢：开发商以此促销，销售业绩好；消费者用同样的价格，买到了实用面积更大的住房。

胆子稍大的开发商，用修改容积率的方式牟取暴利

中国的房地产界有一句行话，叫“大改改土地性质，小改改容积率。”前半句很容易理解，同一块土地，它的性质是“农业用地”还是“城市用地”，价值差异巨大。这一权限握在国土部门手里，但这种彻头彻尾的改变，因为树大招风的原因，一般会比较克制。

而“小改改容积率”则不需要低调行事了，有点门路的开发商都精通此道。所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率高，说明小区居住密度大，环境相对不舒适。

具体来说，我们可以把某个地产项目简化为“1平米用地项目”。即这个项目只有1平米的用地，政府规定只能建2平米建筑面积的住宅，开发商在报建时，也是按容积率为2进行备案，但待竣工验收后消费者明显发现，“这个小区的容积率明显没这么低嘛”，后来找人一测量，发现小区的实际建筑面积达到了4平米。很明显开发商“偷”了2平米的建筑面积。

容积率的修改，开发商的主要手段就是行贿。比如郑州市城市规划局副局长张伟，就是因替开发商“调整容积率”而落马。不止张局长这样，几乎每个落马的规划局领导，都和容积率有关。容积率不会白白增加，每修改一次，都是开发商和官员们的双赢。

地产腐败中，利用容积率调整来腐败是重要组成方式

不要以为这对消费者没有损失，很多小区打的旗号就是“低容积率”，很多购房者也正是冲着“低容积率”而去买房的，这是明显的欺诈行为。在裁判文书网上，可以搜到很多消费者因为“容积率”问题把地产商告上法庭的案例。

最胆大包天且能量巨大的开发商，才敢用多盖楼层的方式“偷面积”

查看赵晋在全国四省（含直辖市）所开发的房地产项目，每一处都因“容积率”的问题和购房者发生纠纷，济南、南京的地方报纸多次报道过相关新闻，但当时赵晋本人风生水起、其父位极人臣，这些新闻都被淹没，购房者“打碎牙齿和血吞”。

如果不是其父涉腐被查，这位人称“中国最牛开发商”的赵晋，可能会继续书写他的地产神话。现在，他在天津最得意的两个项目“水岸银座”和“名门广场”，都因为疯狂加盖楼层，而面临整体拆除的局面。

赵晋在天津的另一个项目“名门广场”，也是因为加盖楼层面临被拆的命运

看起来确实难以置信，一个规划中35层的楼，凭空多盖了30层，它是怎么通过规划、建委、发改、国土、人防、消防、园林、环保等20个部门的重重关卡？搞定一个容易，搞定全部则非一般开发商可以企及。

通过资料检索可以发现，开发商一般不敢明目张胆地多盖楼层，即使有这种情况，往往也是最多多盖两层。像赵晋这样，动辄多盖几十层的情况实属罕见。也足以印证其能量之大。

面对既成事实，只能在全面妥协和全部拆除中二选其一？

对于容积率存在巨大问题的小区，处理方式易走两极而缺乏一条“中间道路”

千万不要以为，房地产商增大容积率后，购房者一定和它抗争到底，其实两者是有共同利益在的。比如，有大量案例表明，在一些楼盘容积率违规后，当地政府要求拆除，同时要求开发商回购。但回购价格远远没赶上房价增速，所以即使购房者吃了“小区容积率货不对版”的亏，也要用尽一切办法把房守住。

地方政府一看“闹事者众”，又非原则问题，往往选择对开发商罚款了事的模式，“交钱即合法”成了通用规则。但是，这点罚款根本没有丝毫作用，据业内人士透露，容积率每提高1%，利润提升10%——这个时候，实际上是开发商“绑架”了业主，业主又“绑架”了政府。

这种妥协模式的另一端，就是这起“中国第一拆”案例。强力纠错，的确能表明查处官商勾结的决心，也能积极和这座“浑身上下都是问题”的楼切割关系，但唯独没有回答“社会成本”这一问题。看起来，拆的是赵晋公司的成本，实际上是整个社会的支出。由于赵晋公司“资金不足”，承担购房退款任务的是天津“某大型国有企业”，而国企资产属于全民所有，等于又是全民买单。

不难发现，面对问题楼盘，在全面妥协和强力拆除之间，我们缺乏一条既有惩戒又成本最小的“中间道路”。就以这个全球罕见的拆楼项目为例，“电梯、消防通道等安全问题”真的不可亡羊补牢而一定要拆除？有专家提出了两点意见，其一，消防通道等安全问题，可以由专业公司重新规划、改造，如果能顺利通过验收，不应该完全否认这种可能；其二，可以只拆除多建的楼层，而保留规划范围中的楼层，不应整体拆除。总之，减少损失的、务实的方案，应该摆在赵家权力沉浮的认知之上。