真叫卢俊的地产观 2015年08月13日 11:39 5114 1 2 

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人人都在问，房地产会不会被互联网颠覆掉？
问这个问题的时候，我们想的更多的是房子，探讨的是房子如何和互联网的结合。这个逻辑没有错，但是这个逻辑有漏洞。
因为我们好像几乎没有讨论过，土地市场有没有可能嫁接互联网元素。如果要聊房地产，土地市场几乎是绕不过的一个话题。
首先要说的：土地决定了项目的70%
这句话不是我说的，是宋家泰宋老师说的，大概意思是地拿砸了，一切就都完了。对我来说，土地对于项目的意义毋庸置疑。因为房地产的不可移动，土地存在的位置就决定了项目的地段，以及地段周边所有的资源配置，你能想象的景观资源、交通资源、商业资源、医疗资源、教育资源等等，这一些东西是搬不动移不走的。
所以地段的位置，基本决定了未来你的生活模式，而这种生活模式基本上就塑造了喜欢这种生活模式的种群，大概是这样的。
所以李嘉诚老爷爷的那一句地段地段地段，在过去是真理，放在现在也有70%是正确的。
然后土地除了他存在的位置，出让的时候会带着一系列的经济指标。
比如占地面积、容积率、限高、建筑密度、多少必须持有、可销售的单套最小面积……这一顿经济数据和土地是一起从娘胎肚子里出来的，而这一连串的数据基本就决定了未来这块地上可能出现的经济形态。比如说2.5的容积率未来必然是高层建筑，0.5那你就只能造别墅，给你1.0的容积率你倒是花样可以玩一玩，但是如果政府给你限高弄死，你玩的空间也不大了。
所以潘石屹说：政府才是真正的城市规划师，留给开发商之后的发挥余地太少了，核心就是对于土地，各种经济指标下，把很多的创新元素都扼杀在摇篮里了。
最后，招拍挂制度，将楼板价和售价直接挂钩，土地市场就成为了房地产市场。
本来房地产还有着最后的主权空间，就是定价空间，但是自从楼板价越来越高之后，几乎现在所有项目的定价都是贴着成本走了。现在所有的地块出让，我们几乎可以预测到未来的售价是多少，这倒不是我们如何会预判，只是成本在这里，不少项目不得不卖到这样的价格。
所以综上所述，房地产市场不能说完全由土地市场所决定，但是基本就是由土地市场决定了。
房地产在互联网领域玩不起来，核心症结就在于土地市场到目前为止没有完全的透明化。
大概两年前，不少人和我说房地产黑幕太多啊，我和各位聊聊土地市场，可能不少人会平衡很多。
首先不得不说，招拍挂是最透明的，但是这也是造成土地市场不透明的核心因素。
土地市场的招拍挂是一项伟大的举措，将这一块比较透明的向市场展开，但是房地产发展至今，也出现了一个严重的问题，就是这一块领域被几个开发商寡头垄断。
招拍挂的逻辑很简单，就是价高者得嘛，只要你愿意付出更高的价格，这块地就属于你。这样一个游戏规则下，土地市场就成为了一个金融市场，基本上市场上优质的土地都被几大开发商垄断了，比如一些央企、国企然后名字比较靠前的房地产企业。因为他们有钱，有底气玩得起这样的赌博游戏。而普通的房企就开始慢慢的退出这一块领域。
那么普通房企也要生存，那他们怎么获取土地呢，根据我的了解，可以通过2种模式。
第一个，所谓的带方案招拍挂
这种模式听上去很酷炫，我用比较通俗的方式翻译一下：就是知道政府未来可能会推什么地块，然后开发公司找上政府说：这块地我们有意向，你们能给到我哇。
政府说：可以啊，只要我把受让单位的要求为你们量身定造的设置一下，你们再找几个陪标的公司，走个流程么就好了。但是为了让事情做的全套一点，你们也做一下这个方案的前期设计，带着方案去竞标，这样你们胜出的也体面一点。。
比如说，在出让合同里规定了：未来的受让公司，必须在这个城市开发过项目，比如要有物业管理经验，比如要有商业开发经验等等，反正设计好之后，能达标的企业估计不会超过5家，最后愿意来的，也只有你们这一家了。
但是问题是，政府为什么要给量身定做呢，理由大概有两个：第一这个地方很希望你这家开发公司进来；第二你给了政府不能拒绝的理由或者给了政府重要决策人员不能拒绝的理由。我话只能说到这了，你们自己领悟。
好了，发现了没有，这就是土地市场信息不对称的源头，这一块土地的信息是不公开的，政府内部达成成交意向的，这显然不是一个市场经济的行为，而且存在大量的猫腻。
小型企业第二种获得土地的方式是什么呢，就是市场获得。
就是土地除了政府出让之外，还会有市场转让这回事，就是可能有的企业拿了土地之后觉得不知道怎么开发或者自己有资金需求需要把地卖掉，这让不少的民企有了生存的空间。
所有的企业都有投资开发部，我问过不少的公司的同行，说他们这个部门的同事几乎每天的工作就是去谈合作，然后喝酒应酬，大概就是这样的逻辑，因为这几乎成为了他们唯一可以获得土地的方式。
但是这样信息是怎么获得的呢，根据我的观察，基本就是朋友靠朋友，今天这个朋友一个信息去谈一下，明天那个朋友的信息去聊一下，大概这个样子。顶多是把一些消息给到一些中介服务公司，让这些服务公司再去找买家。
这种沟通方式其实是很低效，或者说很LOW的模式，基本等同于现在相亲还去婚介所一样的道理。
好了，说到这里，既然这种沟通模式等同于去婚介所，那么相亲市场早就被互联网弄的天翻地覆了，没道理土地市场还需要这样的模式进行啊。
不透明是土地市场的最大问题，而这个恰巧是互联网最容易嫁接的元素，这样的模式应该可以改变，而且非常有发挥的可能。
最近8月18日至20日在深圳举办的房博会我觉得很有意思，首先这是一次中国最大的土地展览会，预计将有60余城市和地区的国土系统部门或企业参展。展示土地938宗，展示土地面积约114平方公里，展示土地类型多样。
这些都不是关键，吸引我好奇的，他们引入了互联网元素在土地市场上。
展会的运营推广模式是属于“O2O2O”，即通过“展前线上宣传与客户组织”-“展中线下互动展示、面对面交流”-“展后线上后续跟进与供求信息的定向匹配”等相结合的方式，努力打造一个“全国性的土地供求信息交流平台”的雏形。
什么意思，简单的翻译一下，就是有一个网站和平台，可以让所有的开发商都阅读到这一次展会上展出的土地，各个开发商根据自己的实际需求去选择你所中意的土地，然后在这一天到线下与各个展台沟通，最后达成意向。
这个逻辑胜在哪里：
第一高效，不用无效的去喝酒去猜心，很快的就可以找到与自己匹配度比较高的土地。
第二有效，很多民企现在是处于找不到合适的地的阶段，有的时候时间成本就是最大的成本，这种模式对于很多中小企业非常合适。
第三大胆，敢在土地市场上植入互联网元素，这个可能会动了很多人的利益，但是这也是大势所趋，非常的大胆。
最后说一句，如果土地市场不能够实现充分的透明或者互联网化，房地产要想互联网+大概也只是空谈。
这可能只是一个开始，我对互联网渗透土地市场有很大的期待，比如为什么只能开发商找政府，以后能不能政府找开发商；比如土地出让是不是只能来自政府环节，有没有多种可能打破这种垄断；比如土地出让的所有环节能够完全的袒露在互联网上。
你对互联网渗透土地市场，还有什么期待呢……