服务式公寓

服务式公寓，是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。目前存在酒店式公寓、青年SOHO、白领公寓、创业公寓等几种业态。服务式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服务。由于普通的酒店不会提供洗衣机、厨具等居家必备的电器，因此居家特色是服务式公寓与酒店的最大区别之一。


中文名服务式公寓 外文名Service Apartment 最早起源欧洲 相关业态白领公寓 创业公寓 酒店式公寓


目录
1 基本特点
2 起源发展
3 公寓设施
4 服务项目
5 定价策略
6 相关对比
7 助推发展
8 发展趋势
9 运营商


基本特点
服务式公寓强调的仍然是拥有良好居家氛围的居住功能，并且也会提供商务办公功能，如会议室、会客间等。此外还会提供类似于小型儿童乐园等为携带孩子的顾客提供贴心服务。


服务式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业，也不需要大量的酒店服务人员一对一的进行服务，相对于酒店而言，服务式公寓具有一定的价格优势。


服务式公寓必须有酒店一般完善的服务，在服务标准上与酒店相同。


典型客户群包括因工作调动需在所在地解决临时过渡住所的公司高级职员；被指派到所在地参加学习、培训、以及从事评估和统计的工作人员；中短期逗留及追求住家环境的休闲度假和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等。




起源发展
服务式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一管理，既有酒店的性质，又有相当于个人“临时住宅”的特色。1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并很快在欧洲其他地区流行，这是服务式公寓的雏形。


服务式公寓真正发扬光大则是在纽约。纽约作为国际大都市拥有巨大的人流量，也拥有很多商机，许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，而酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，所以很多人选择住在服务式公寓。因此，服务式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。


服务式公寓在中国的发展是随着外资大举进军中国市场而首先出现在中国改革开放较早的国际型商务城市如：深圳、上海、北京等。尤其是90年代初期开始的浦东开发，吸引了大量的境外投资，在当时上海高档住宅和写字楼较少的情况下，国外投资企业以及其来自海外的高级员工大都选择高档星级酒店作为他们的办公之处和住所。进入90年中后期，随着上海市政府对土地批租政策的进一步放开，上海开始出现了一批高档的，以国外投资企业高级管理层在沪长期居住为主要租赁市场的高级酒店式公寓。


国际上，只有统一产权且统一经营的公寓才称之为服务式公寓；但在国内市场，关于服务式公寓大家容易相混淆的概念有“产权式酒店”和“酒店式公寓”。产权式酒店由“时权酒店” 演变而来。“时权酒店”（TIME SHARE）是指由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。相对于“时权酒店”，产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司而获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。酒店式公寓的本质是公寓，但是借鉴了酒店所宣导的装修风格和服务理念等形式。上个世纪九十年代，一群地产营销人为了推广一个小户型项目在提高销售单价的策略上冥思苦想，如何将其推广出去，需要什么样的噱头，什么样的物业类型听起来购档次，单身公寓还是白领公寓，最终决定借助于服务式公寓的理念而提出看“酒店式公寓”的概念。随后“酒店式公寓”及其“变种”迅速推广到国内其他城市。严格的说当前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是为了配合宣传推广而提出的概念上的噱头，其本质都是提供高档物业服务的精装小户型住宅，提供的服务仅是普通住宅物业服务的升级而没有达到真正服务式公寓的服务要求。


  
公寓设施
配套功能设计既包括酒店的配套功能，如：大堂，前台、餐厅，酒吧，商务中心等，也包括高级住宅式公寓配备的健身中心，小超市，休闲区域，私密性的社交活动场所，图书馆、儿童娱乐中心、停车场等。智能化设施包括安全防范系统、中央空调系统、净水系统、热水系统等。


服务项目
家居订购服务，包括报纸/杂志/其他刊物、家庭电器、粮油食品及日用品等、代客收货/购物、代安排鲜花/果篮/节日礼品及贺卡。


悠闲旅游服务，包括代订机票、代演唱会/歌剧/音乐会/舞台戏剧门票、安排特色环球私房菜、预约美容/化妆/按摩服务、宴会安排以及布置等。


管家服务，包括各式各样小型维修工具、酒店式行李车、抹窗器、洗尘机、梯子、轮椅等的借用服务、干洗及衣物洗烫服务及专人送到府上、酒店式家居清洁服务(如定期更换床单及清洁窗户、日常清洁及消毒、每月杀虫等)、家居维修、儿童补习接送及短暂托管服务、短距离行李运送服务、时间提示/重要日子提示、接待/礼宾服务、代客泊车服务、代招出租车服务、代缴各式费用服务等。


商务管理服务，包括租务托管安排、小型商务中心安排、会议安排及布置、交通工具安排、时间提示/重要日子提示等。




定价策略
服务式公寓在市场价格的制订上，往往是居住时间越长，价格越便宜，一般规律是针对短期（一周以内）市场需求的价格和同档次星级宾馆的标准价格一样或略高，针对中短期（一周或10天以上）市场需求的价格比同档次星级宾馆低30%左右。而长期租赁（一个月以上）价格是同档次星级宾馆标准客房价格的50%左右。在经营管理方面，服务式公寓配套功能相对较少，更加容易管理；在投资回报方面，由于主要是以中短期和中长期客源市场为主，平均出租率都能达到85%左右，同时，管理成本也较低。