目前，房源稀缺、核心区域优质物业紧俏、拿房成本高企以及盈利困难、投资回报周期较长等问题是国内住房租赁市场面临的主要发展阻力。除此之外，还有很多因素影响着长租公寓企业的生存与未来。

我们对影响长租公寓企业发展的十个重要因素做了解读，希望可以与大家一起探讨。

1、城市选择

城市选择是布局长租公寓的第一道关卡，可以说直接关系着未来生死。

目前，长租公寓城市布局普遍倾向于一二线城市，这主要是由于重点一二城市城市经济实力较强，就业情况较好，对人口吸附能力也较强，再加上这些城市房价居高不下，租赁人口较多，从而对租赁市场产生较大的需求量。像北上广深，以及杭州、南京、武汉、苏州等热点二线城市，成为了布局长租公寓的必争之地。

新一线城市排名：

（资料来源：第一财经）

从房企的情况来看，其布局长租公寓的城市比较符合企业的整的布局。例如万科泊寓，其布局城市均是万科进入的城市，泊寓划分为北京区域、广深区域、上海区域、成都区域四大区域，也与万科集团层面划分的四大区域（北方区域、南方区域、上海区域、中西部区域）基本相符。此外，旭辉领寓和龙湖冠寓布局城市均是旭辉和龙湖已进入的城市。

2、盈利盈利还是盈利

对于长租公寓运营企业来说，盈利问题永远都是生命线。

在长租公寓大量入市之前，无论行业内外都普遍存在着这样一种观点：做长租公寓其本质依旧是一个「二房东」式的生意，门槛较低。只是传统的「二房东」收房之后基本不需要装修，还有房东利器这样的出租屋管理系统助力，一个人管理数十套房都可以有条不紊，但这在长租公寓却是行不通，特别是有开发商参与的长租公寓。

从目前市场情况来看，开发商对长租公寓长期回报率的目标多定在 6%-7% 。当然，刚刚起步的长租公寓远不能达到这样乐观的数字。万科董事会主席郁亮在中期业绩发布会上说，万科的长租公寓如果能够达到 1%-2% 的回报率，他就已经很满意了。他还表示：未来随着政府出台相关政策扶持，长租公寓回报率低的情况应该也会改善。如果能够达到 6%-8% 的水平的话，我们就往这个方向走。

较低的资金回报率是长租公寓目前最大的门槛，无论采用轻重资产哪种模式都存在资金回收周期和利润率的问题。轻资产模式更多考验的是企业的运营能力，无论是承租、改造还是后期管理运营都需要控制成本；重资产模式则考验的更多是企业的资金实力，因为依靠租金回款周期较长。由此可见，长租公寓的拿项目、改造、运营成本都不低，依靠租金来回收成本，回收周期漫长这一问题是无法回避的。在这种情况下成本控制就成了企业需要抢占的行业制高点。

3、选址难

长租公寓的选址与拿房要关注很多因素：交通便利(地铁、公交沿线）,配套齐全（大小的MALL），已运营园区、学校区域、大型企业周边（有没有客群），目标附近小区的入住率（入住率越高拿房价值越大）等等。

就区位选择来说，这主要遵循两大原则：交通最优与优质客群集中。

自营类房企一般选址在地铁站(大型公交站)步行距离 1 千米用时 15 分钟范围内。长租公寓租客群体以 26-35 岁间的 80 或 90 后为主，其占比达 58% 。这部分租客对交通便利性的诉求最为强烈，因此集中式长租公寓将其选址在地铁或大型公交站步行 15 分钟范围内为宜。技术(科创)园区周边区域除了租客群体集中、政策扶持等先天优势以外，在这里工作的白领还具备薪资优越、追求生活品质等后天条件，也成为了长租公寓项目选址的重点选择区域。

4、规模焦虑

长租公寓如果仅依靠租金来实现现金的回收，那么在单笔收益相对有限的情况下，规模就成为决定性的因素。从盈利角度来说，集中式公寓可能做到 2 万间房时，盈利情况会开始变好，但分散式则可能要做到 10 万间房才有可能变好。因此，从企业角度来说，基于一定的产品和服务能力带来的规模效应，才能赢得市场。

因此，在目前市场上，很多涉足长租公寓领域的开发商都将扩展规模作为其首要目标。比如，万科计划在 2018 年拓展 45 万间公寓房源，成为长租公寓领导者；龙湖力争用三年时间达到目标布局城市 16 个，并以 5 万间作为临界点，希望尽快突破 5 万间；旭辉五年目标为总规模达到 20 万间， IPO 上市。

不仅是房企，包括品牌运营商以及其他长租公寓运营方，都明白有了规模就有了话语权的道理。

5、轻重模式之困

长租公寓模式是「轻」是「重」，成为很多准备进入该领域的企业的一个两难选择。

长租公寓对于房企来说更像是一个不动产运营项目，与一般的房地产开发不同，因此房企在进入该行业时，并无太大经验优势，要做好长租公寓的运营显然挑战不小。而运营是长租公寓的核心，从项目获取、客户研究、产品打造、推广出租到最后的运营维护，都对于企业长租公寓业务的发展至关重要。

目前，万科、龙湖、旭辉、招商等房企在长租公寓的获取上基本步调一致，均是轻重资产并举的方式进行扩张。如万科北京泊寓-劲松店则是通过租赁取得，而龙湖则表示，在起步阶段龙湖地产将以轻资产模式为主，会租赁其他的物业，中长期龙湖地产会逐步轻重资产并举，最终资产轻重比 2:8 。

项目获取方式最为多元的是旭辉：首先是利用自身的存量资产，将旭辉地产的部分存量作为领寓的房源，比如未来可能拍到的租赁和自持地块；然后还有与高校合作，如旭辉已于华师大合作，建设教师公寓和留学生公寓；还有与采用 PPP 模式国企、政府合作，最后是与房企合作，项目公司包租，双方合作，未来利益一起分享。通过拓展多种项目获取渠道，为领寓发展带来了丰富的资源。招商则是以整租改造、散租整合、收购自建为主要路径。

6、定位差异化

长租公寓的运营者们最爱提及的一句话是：房子是租来的，而生活不是。但现实是，目前租赁市场上年轻租赁人群很少有足够的支付能力为高房租买单。而拥有支付能力的年轻人，目前虽然能够支撑这一市场，但当长租公寓大量入市，能否体现出一定的产品差异化就是一个值得商榷的问题了。

不少长租公寓运营商多倾向于打造产品的「品质」感，但当市场上充斥着「品质」的时候，往往很难以此形成产品标签，从众多产品中脱颖而出。如果要靠品质吸引年轻人，就需要成本和投入。品质以及更好的居住环境和完善的物业管理也意味着需要承担相应的费用，这一费用往往直接体现在较高额的房租上。比如龙湖冠寓在重庆和成都等地项目相对周边有 15% 左右的溢价，这也会对客群产生较大抗性。相反，如果降低价格、放弃品质，那么会陷入同传统租赁产品的恶性竞争中去。这看上去是目前长租公寓面临的最现实的矛盾。而矛盾的突破点在于客户的消费观念和生活观念，在于他们是否愿意为长租公寓所提供的生活品质买单。

因此，如何确定长租公寓产品明确又有区隔的定位，是长租公寓运营企业需要花大功夫去做的一件功课。

7、装修难

装修，也是长租公寓运营中不得不绕过的一道坎。不仅要装得好装得省，还要装得有特点。

在装修时，最好找几个有资质的第三方报价，做好核价和监理工作。一般装几套就会对价格有一个基本了解，实际除了主辅材，人工费用相差不大。进度正常一套房在 20 天内交房为妥，重点还要看合作的那些供应商的材料配送和人员能不能符合预期的拿房速度，这点在分布式上影响很大。

装修可以说是一项很琐碎的工程，涵盖了方方面面，首先是，防水、电线、水龙头、插座等等都得弄好，尤其是防水，尽量做好测试；其次做好日常的巡查工作，防微杜渐，检查好房间的水电设施及时维修更换；再次是施工方签约的时候，要注意付款方式和保修条款，防水一出问题，就是几千块的大修；最后买好保险，万一漏了，还有兜底的。

8、入住率

入住率直接影响着长租公寓的收益。租房是存在淡旺季的，正常每年的 7 月、8 月、9 月比较旺，而年底的 12 月、1 月、2 月则相对较淡。 要想维持高入住率，一些较小的长租公寓运营商可以配套一部分的短租。尤其是分布式，超过一定的体量很难做到满租，搭配一部分的短租一来可以提高入住率二来也可以适当的提高营业额，正常月租的价格可以比年租高 20% 左右。当然，这种短租的比例不宜过高，过高以后，一旦进入淡季就是给自己挖坑了，传统的旺季也是短租需求比较旺盛的季节，因此短租比例不宜超过 20% 。另外值得关注的是续签，很多续签最后都签成了短租，这个也是要注意的。

定价对入住率很重要，但并不是关键。首先，是抓好续租，尽量保证高的续租率；其次，适当的调整价格和租期，少量推出一些相对空置较长的特价房；最后，还是营销端发力，做大端口，开发新媒体，做好老带新，搞好异业合作等等。

9、过度服务

有人说，品牌长租公寓和传统租房最大的区别在于服务。这也成了很多长租公寓主打的一张牌。作为一个生活空间，长租公寓当然要讲究服务，很多业内人士也都认为，服务将成为未来长租公寓行业的一个制胜点。

但服务也要适度。一些运营商推出了五花八门的服务，甚至巧立名目，以为服务多就是好，这样反而会适得其反，给住户带来了一定的干扰甚至私人空间的侵犯。

10、营销与推广

长租公寓的营销与普通的住宅开发营销不同，首先是在营销对象上，长租公寓的目标客户更加年轻化，一般为 85、90 后，对于企业的营销活动有更高的要求，一般传统的营销活动对这些人群的吸引力有限。其次是营销活动目的，长租公寓营销目标主要分为两个方面，一是招租、二是品牌营销，来提升产品溢价。同时，在运营期间让公寓产品对客户更有粘性，也需要有不断的活动来保障出租率，因此长租公寓的营销周期也要更长。

可以说，长租公寓的推广与营销重在创新与持续。在租客入住后，后期的运维相当重要。通过后期的服务，让产品对客户产生粘性，甚至让客户对企业的长租公寓产品产生依赖，此外出色的后期服务也能有效的提升企业的公寓品牌，长期的理念输出和活动推广所产生的效果是前期的短期营销不能比拟的。

（资料来源：克而瑞咨询）